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5分でわかるサブリースの落とし穴とその対策

この記事では昨今増加している不動産のサブリース契約の長所短所を学ぶことができます。

(記事は5~10分で読めます)

サブリースとは


サブリースとは wikipedia


サブリースとは物件を一括賃借し(マスターリースともいう)、それを分割またはそのままの規模で第三者に転貸する事業形態である。物件の所有者が運用ノウハウ、運用体制をもたない場合などに、サブリーサーにフィーを支払って運営代行を委託し、サブリーサーは自社の持つノウハウ、人員を用いて物件を円滑に運営する。長期的に家主の利益を保証する契約ではないため十分な注意が必要である。


サブリース問題

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安定した家賃収入を保証するなどとうたい業者に勧誘され、銀行などから融資を受けてアパートを建設し、サブリース契約を結ぶケースが多い。
国土交通省の登録業者の管理するサブリース物件戸数は2018年で300万部屋前後あるが、その分サブリース契約のトラブルも増加している。

トラブルの例として

サブリース会社からサブリース契約中に家賃の減額を請求しそれに応じなければ解約する(更新をしない)と迫られ、借入金の返済がうまくいかなくなったというケース。
シェアハウス「かぼちゃの馬車」のように運営業者が破綻し、貸主に借金だけが残ったケースなど。

消費者庁によると、全国の消費生活センターなどに寄せられたサブリースをめぐる相談は17年度は350件超と3年連続で増えた。

↓消費者庁によるサブリース契約に関するトラブルへの注意喚起↓
http://www.caa.go.jp/policies/policy/consumer_policy/caution/caution_011/

家賃減額請求に関しては貸主は無視することができず、借主からの申し出があれば応じるか契約の打ち切りの二択しかない状況である。

それはなぜかというと・・・


サブリースの落とし穴


サブリースを直接規制する法律は存在しない。
扱い上は民法が定める賃貸借契約の一つであり、不動産賃貸借と同じ借地借家法が適用される。

そのため現在の貸主・借主の立場で考えた場合、借地借家法で立場が弱いとされる借主に優位性ができてしまう。
実際はどうだろう?


『貸主の立場が弱い』これは現在の不動産賃貸業界を見ると明らかである。
サブリース会社は借主として賃料減額請求権を発動できる立場にあるため、サブリース契約時からの家賃減額の請求は当然の権利と認められてしまうのだ。

築年数が増えたから、近隣に競合がふえたから、人気のないエリアだから、など家賃を下げるファクターはいくらでもある。
借主が弱いという借家借地法の構図の上に百戦錬磨の専門業者と一般貸主の関係が成立していることが一番の問題なのかもしれない。

呪縛から逃れるために


サブリースは完全悪でも必要悪でもない。上手く使えば強力な武器となる。通常では困難な借り入れもサブリースで事業計画に説得力を持たせることもできる。十分な募集活動が見込めない方にもありがたい存在だろう。

賃貸住宅建築時に表面的な収支、返済計画、建物の仕様などだけにとらわれることなく、業者主体の計画ではなく貸主主体の計画の上でサブリースを使えば何の問題もない。サブリースに利用されるのではなくサブリースを利用するのだ。

建築会社は物件を建てて終わり。あとは関連会社へ引き渡し借り上げで利ザヤを取られ、将来の修繕で工事費用が多くなるころには借り上げを切られる。(または借り上げ額を減らされ)そのような関係ではなく長きにわたりパートナーとして事業をしていける業者を選ぶ必要がある。



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