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アパート経営に潜む災害リスク。突然起きる災害での損害を抑えるためにできること

災害リスクの脅威

アパート経営をする上で避けては通れないリスクがあります。その中の一つは地震や水害などで建物が倒壊・消失してしうまう「災害リスク」です。


建物が損害を受けることで高額な支出が突然発生し、場合によっては家賃収入が途絶えたり建物の倒壊により賃貸経営をやめざるをえない状況に陥る可能性まであるのです。そうなってしまうと最悪の場合多額の借金だけが残ってしまうこともありえます。


災害とは具体的にどのようなものをさすのでしょうか?災害対策基本法第二条では下記のように定義しています。

「暴風、竜巻、豪雨、豪雪、洪水、崖崩れ、土石流、高潮、地震、津波、噴火、地滑りその他の異常な自然現象又は大規模な火事若しくは爆発その他その及ぼす被害の程度においてこれらに類する政令で定める原因により生ずる被害をいう。」

出典:内閣府ホームページ 災害対策基本法
http://www.bousai.go.jp/taisaku/kihonhou/index.html


日本は地震大国なため、過去にも大地震により多くの被害がでました。阪神淡路大震災、東日本大震災、熊本地震といった大震災はまだ記憶に新しいと思います。つい先日も西日本を中心とする記録的な大雨により豪雨災害が起き、多くの被害が出てしまいました。このようにアパート経営する上で災害リスクは避けては通れません。


ではどうすれば災害リスクを軽減することができるのか、二つのポイントをご紹介していきます。


災害リスクを減らすための対策は?3種類の保険について

自然災害は人が止められるものではなく、いつ起きるかさえわかりません。建物の復旧に費用がかかったり、家賃収入が途絶えてしまうこともあります。場合によっては建物の倒壊により未払いのローンのみが残るという最悪の状況へ陥ってしまいます。


災害が起きた時に出来るだけ被害を抑えられるよう、事前に対策を取る必要があります。時にはアパートの入居者へ被害が及ぶ事もあります。アパートを経営する時は入居者の命を守るためにもリスク対策をしっかりとおこなう必要があります。災害リスクを完全になくすことは残念ながらできません。しかしリスクを軽減することは可能です。


最も重要な対策として、まずは損害保険に加入しましょう。「火災保険」、「地震保険」、「施設賠償責任保険」などがあります。


火災保険

「火災保険」はあらゆる災害の保険になるため、加入は必須といえます。火災だけでなく、水漏れ、風水害、落雷、空き巣による盗難など広い範囲が補償対象となっています。何を対象にするかは契約内容によって異なるのでどこまで補償されるのかよく確認して加入する必要があります。アパートを経営する際は必ず加入しましょう。なお地震や津波、噴火などの大規模災害は補償対象外になっています。


地震保険

「地震保険」は地震や噴火、またはこれらによる津波が原因で損害を受けた場合に補償される保険です。火災保険ではカバーできない範囲をカバーできますが、加入者が火災保険より少ないという状況です。加入率は年々増えてはいますが、いまだに加入率が高いとはいえません。地震保険の保険金額の範囲は火災保険の保険金額の30~50%の範囲内と決まっています。ただし限度額が設定されており、建物は5,000万円、家財は1,000万円となっています。加えて建物の状態が全損・大半損・小半損・一部損のいずれかによって支払われる保険金額がかわります。


全損 :保険金額の100%(時価を限度とする。)

大半損:保険金額の60%(時価の60%に相当する額を限度とする。)

小半損:保険金額の30%(時価の30%に相当する額を限度とする。)

一部損:保険金額の5%(時価の5%に相当する額を限度とする。)


一般的に地震保険単体では加入できません。火災保険とセットで加入する仕組みなため高額にはなりますが、災害リスクを軽減して資産を守る重要な費用と考えて加入するべきです。


施設賠償責任保険

「施設賠償責任保険」は自身が保有もしくは管理する建物の不備により入居者、通行人に損害を与えてしまった時に適応される保険です。保険金が支払われるのは法律的な損害賠償責任が生じた場合に限られます。保険料が安いので万が一のリスクに備え加入しておいたほうがいいでしょう。しかしこの保険に加入しているからといって安心してはいけません。建物のメンテナンスを常日頃から怠らず、建物の不備による損害が起きないようにすることが大事なのです。



「火災保険」、「地震保険」、「施設賠償責任保険」に入ればある程度の補償を受けることができますが、損害額のすべてが補償されるとは限りません。あくまで損害額を軽減するのであって、保険に入っていても災害リスクが非常に大きなリスクであることは変わりありません。


物件を購入する際の注意点

災害リスクを軽減するためには物件を買う、建てる時にも注意しなくてはいけないことがあります。

土地の地盤がしっかりしている

軟弱地盤や液状化しやすい土地は地震や水害時に大きな被害を受ける可能性があります。ネット上に地盤の情報が公開されていたり、自治体が公表している場合もあるため、物件まわりの地盤は事前に確認しましょう。


耐震性や防火性の高い物件を選ぶ

耐震性に関しては建物の建築時期や構造を確認しましょう。日本では1981年6月1日に「新耐震基準」が導入されました。新耐震基準では震度6強~7の大規模地震でも倒壊しないような構造基準として設定されています。そのためそれ以降に建てられた物件は一定以上の耐震性を持っています。正確には「建築確認済証」の交付日が1981年6月1日以降であれば条件を満たしている建物であるといえるでしょう。


加えて2000年6月1日にも耐震基準の改訂がありました。ここでは木造住宅の新築時における地盤調査の義務化や、耐震性が向上しています。木造住宅の場合は「建築確認済証」の交付日が2000年6月1日以降の物件ならさらに安全性が増します。


しかしこれらの基準を満たしている物件でも築年数によっては経年劣化により必ず安全とは断言できないこともあります。今まで大きな災害に見舞われたことがあるかどうかなど少しでも多くの情報を元に判断するほうが確実です。


川が氾濫したことがある場所など、過去に災害のあった場所は避ける

一度起きた災害は同じ場所で再び起きる可能性があるため、過去に川が氾濫した場所や土砂崩れのあった場所などはできるだけ避けましょう。物件周辺の過去の災害状況を確認できると安心です。できるだけ災害リスクの少ないエリアを選定しましょう。


複数の物件に投資する場合、物件のエリアを分散させる

複数のアパートを所有する場合、物件のエリアを分散させることで災害が起きた時のリスクも分散させることができます。分散する事で災害が起きた際収入がゼロになるのを防げる可能性があります。


まとめ

建物の火災や台風大雨による浸水、雨漏り、土砂崩れや地震による建物の倒壊など様々な自然災害は経営者だけでなく入居者の生活にも大きな支障をきたす可能性があります。そのような事態を避けるため、できるだけリスクを軽減できるよう事前に対策を取る必要があるのです。今回ご紹介したこと以外にも、実際に災害が起きた時にアパート経営者としてどう行動をするのかを考え、事前に準備をしておくことも重要になってきます。


今現在アパート経営でお困りのオーナー様や、今後災害対策を考えていきたいオーナー様。アパート経営に興味がある方はまずはオールハウスにご相談ください。オールハウスは困った人を助けたいという想いから創業し、これまで事業展開をしてきました。オールハウスの賃貸管理スタッフがお悩み解決に向けて全力でバックアップさせていただきます。




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